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[新聞] 紐約購房養房攻略(一)下



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【大紀元2016年09月21日訊】(大紀元記者張婷綜合報導)很多人都認為,買房過程中最重要的是能找到如意的房產,條件好又有個好價格,然後只需到銀行申請貸款就行。其實並不是這麼簡單,貸款也是一門學問,獲得一個好貸款不僅僅能減少每月的還貸壓力而且又會大大節省你的貸款成本。

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能否獲得好貸款主要決定因素之一在於貸款人本身,銀行需要根據貸款人的條件為輸入信息來決定你的貸款利率。那麼,貸款人要綜合考慮哪些因素會更有機會獲得對自己有利的貸款?讓我們一起來探討一下貸款的學問。

1.銀行如何設定貸款利率?

市場基本因素和貸款人的「輸入信息」是決定貸款利率的主要因素。市場基本因素是指宏觀經濟因素,比如國內生產總值(GDP)增長情況、通貨膨脹、市場利率的上下波動,這些因素都影響著貸款的需求,從而影響著貸款利率的提升或者下降。當貸款需求低時,銀行可能會降低貸款利率來刺激消費者貸款。

但跟個人相關的部份則集中在貸款人的「輸入信息」,包括貸款人的信用分數、貸款期的長短、客戶承擔債務的能力、客戶所能夠支付的首付等因素。

2.信用分數是甚麼?多少分才算好?

信用分數通常被稱為「FICO scores」,是由費艾滋公司(Fair Isaac Corporation)開發出的軟件試算出來的,信用分數的範圍是300-850。信用分數在貸款中起著至關重要的作用,它決定著貸款利率的大小。每家貸款機構都有自己的多級貸款利率標準。

一般說來,信用分數為720-850分所對應的是最優惠貸款利率,具有這麼高信用分數的貸款者會享有最低貸款利息。但要注意的是,各個貸款機構使用的模塊不同,因此根據信用分數所做出的貸款利率決策也很可能會稍有差別。

信用分數越低,貸款者所必須支付的首付就越高,貸款利率也會越高。一般情況下,如果信用分在620以下,大多數貸款機構將會不願意提供貸款。

3.網上的低利率房貸,為何我拿不到?

很多打算買房的人喜歡上網查詢「今日房貸利率」,發現利率低得令人難以置信,滿心愉悅地去銀行貸款,可最後銀行提供給他的卻比網上的高很多。這是怎麼回事呢?難道是網上的信息不準確嗎?

房貸報告網(The Mortgage Reports)解釋說,信用分數FICO是背後的主要原因。網上或報紙上所宣傳的誘人利率其實是給「優級房貸者(Prime Mortgage Borrower)」提供的最優惠利率,並不針對所有人。

具備高信用分數、充足的收入和資產的貸款者被稱為「優級房貸者」,購買主要居住房產的過程中可以支付20%或者更多的首付。銀行認為從此類客戶及時收回全部貸款的可能性最高,因此給其設定的利率最低。

4.信用分數對貸款到底多重要?

在美國,信用分數至關重要,是評價一個人信譽的標準。一個人信用分數高,所能得到的房貸利率就低。信用分數高的人可以從銀行那裏享受更多的重要貸款計劃。

房貸利率會因貸款者的信用分數的不同差異很大,進而對房貸成本的影響也會很大。比如買家A和B都以36萬美元的成交價購買了比鄰而居的一樣的房產,並且將其作為主要住所。兩人都計劃支付20%的首付,貸款期為30年。貸款的條件除了兩人的信用分數不同外各方面都相同。A的信用分數是740,而B則是680。當申請房貸時,A被劃為優級房貸者,因此所得到的利率為3.75%,他每個月的還貸額為1,390美元。而B所得到的貸款利率則為4.25%,比A貴了0.5%。對銀行來說,向信譽高的A發放貸款的風險會比B小些,因此給A的利率低。這樣B每個月要比A多還貸86美元。30年的貸款,這86美元就像滾雪球一樣,結果兩人的還貸額的差別最終為3.1萬美元。這一切僅僅是因為A的信譽更好,所以貸款成本低。從某種意義上也可以說,購買同樣房產,B要比A多支付3.1萬美元,比兩個人的貸款額的10%還多。

5.如何提高信用分數?

既然信用分數如此重要,那麼如何提高呢?FICO信用分數的評級依據五部份。其中權重最高的是「支付歷史(Payment History)」,即是否按時支付欠款,沒有遲付就會增加信用分數。其次是欠款數量(Amounts Owed),將考慮客戶所有帳戶以及不同帳戶的借款數額。其餘三部份包括信用歷史長短(Length of Credit History)、新帳戶(New Credit)和信用類型(Types of Credit in Use)。這些所佔權重不高,但是也會影響信用分數,比如短期內開設多個信用卡意味著高風險,開設信用賬戶後卻不用也不好等等。

另外,一些細節方面也需要注意。小額欠款不按時還清,也會造成信用分數下降,比如圖書館借書超期沒付罰款、醫療賬單沒有付清等。此外,別人的行為不當也可能連帶降低你的信譽。比如你把圖書證借給別人,那人未按時還書,同時未繳納罰款。你把汽車借給別人,結果收到罰單,那人忘記交罰款。與別人一起聯署貸款,別人還不起貸款又未通知你,這些都會造成你的信用分數降低。因此,借給別人東西時一定要注意可能帶來的這些不良因素。

由於信用分數對貸款利率和最低首付都有直接影響,因此強烈建議購房者務必在信用評級處於最佳狀態時申請抵押貸款。申請抵押貸款之前,有必要先核查一下你的信用評級,花一些時間設法提高評級,較高的信用分數讓你節省數千美元的還款額。

6.貸款期選30年還是20年,哪個更好?

選擇貸款期也很重要。30年的房貸利率要比20年的高,因為貸款時間越長,銀行面臨「客戶不能按時完成還房貸」的風險就越大,所以銀行會要求貸款人更高的補償,對應貸款利率也就會越高。那麼有人會問,如果每個月在能保證生活的情況下,是不是其餘的資金都可以用在還貸上,這樣可以縮短貸款時間,節省總的貸款成本?其實還不是這樣的。如果房子在購買後的幾年內可能需要翻修、需要添置傢俱等設施,你還是要考慮每月的薪水除了能還貸,保證生活消費外,還要有一些基本的儲蓄。再有就是如果你做了30年貸款,和20年貸款相比,每個月能夠有更多的錢省下來用來投資,那就會更划算,因為省下來的錢用作投資往往比你用來還貸會產生更大的價值。因此,選擇貸款時間長短要綜合考慮你個人的情況。◇




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